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Definir a finalidade
O motivo da avaliação orienta o trabalho. Partilha, inventário, financiamento, compra, venda, seguro ou garantia podem exigir informações e cuidados diferentes.
Guia técnico
Como avaliar um imóvel com fundamento técnico.
Avaliar um imóvel não é escolher um preço por comparação rápida. É reunir evidências sobre o próprio bem e sobre o mercado para chegar a uma conclusão que possa ser explicada e conferida.
O valor depende da finalidade da avaliação.
Antes de pesquisar preços, é preciso saber para que o valor será usado. Uma avaliação pode apoiar uma partilha de bens, um inventário, uma negociação de compra ou venda, uma garantia ou a análise de um seguro.
A finalidade define a data de referência, os documentos necessários e os limites da conclusão. Por isso, dois trabalhos sobre o mesmo imóvel podem responder a perguntas diferentes sem que um deles esteja errado.
As seis etapas de uma avaliação profissional.
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Analisar os documentos
Matrícula, IPTU e outros documentos disponíveis ajudam a identificar o imóvel e as características que precisam ser consideradas no parecer.
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Fazer a vistoria presencial
Localização, padrão construtivo, conservação, área, posição e características do entorno precisam ser observados no imóvel. Fotografias isoladas não substituem essa etapa.
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Pesquisar o mercado
São procurados imóveis comparáveis, com fonte e data registradas. A pesquisa considera ofertas e dados compatíveis com o tipo e a região do bem avaliado.
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Tratar os dados
As diferenças entre o imóvel avaliado e as referências encontradas são analisadas pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, observadas as disposições aplicáveis da ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2.
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Emitir o PTAM
O resultado é apresentado no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com identificação, vistoria, metodologia, pesquisa, tratamento dos dados, conclusão e assinatura profissional.
Estimativa on-line não substitui vistoria e pesquisa.
Uma calculadora pode indicar uma faixa inicial, mas não verifica conservação, padrão, posição, documentação nem diferenças entre os imóveis usados como referência.
O valor tecnicamente fundamentado precisa mostrar de onde vieram os dados, quando foram coletados e como as diferenças foram tratadas. É isso que permite revisar a conta em vez de apenas aceitar um número.
PTAM não é laudo de engenharia.
O documento que assino é o PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, regulamentado pelo COFECI para o Corretor de Imóveis inscrito no CNAI. Ele apresenta o valor de mercado e a fundamentação utilizada.
O PTAM não é um Laudo de Avaliação de Engenharia. Questões como patologia construtiva, estabilidade, custo de reconstrução ou outras atribuições de engenharia precisam ser tratadas por profissional habilitado pelo CREA.
A atividade do Corretor de Imóveis é disciplinada pela Lei nº 6.530/1978. O PTAM e o CNAI são regulamentados pela Resolução COFECI nº 1.066/2007 e pelo Ato Normativo COFECI nº 001/2011.
Precisa saber o valor do seu imóvel?
Envie a finalidade e a localização do imóvel. Eu confirmo os documentos, o preço e o prazo antes da vistoria.